Цены на жилье обрушит конкуренция

Только честная соревновательность производителей по всей строительной цепочке сможет обеспечить доступные цены на квартиры для дальневосточников, догоняющие сегодня московские и питерские. В макрорегионе уже засветилась стоимость «квадрата» 180 тыс. руб.!

Выхожу из подъезда и попадаю в лапы агрессивной рекламы: «купим любые квартиры в вашем доме». Такое впечатление, что денежный мешок уже за углом, и загадочные «организации» готовы заграбастать жилье на корню. Странно, что эксперты, наверняка знающие ситуацию, молчат, словно потеряли голос. А явление просит разбора по косточкам, иначе жилищную проблему дальневосточников не понять и не решить. Так что же происходит?

Кто скупает город

Любопытно, что таких навязчивых объявлений еще два-три года назад не было. Знакомый специалист строительной отрасли намекнул: годы-то были провальными. Это сегодня край наращивает темпы ввода жилья. Решен ряд проблем отрасли, в том числе долгостроев. Определены площадки под перспективное жилищное строительство в микрорайоне Ореховая Сопка, в районе ДОСААФ, в переулке Брянском и на улице Связной. В общем объеме на подобных территориях может появиться до 3,7 млн кв. м жилья.

Анализируя ситуацию, начинаешь понимать, что рекламно-квартирный десант появился в городе неспроста. Хорошо, если это не предвестник нового витка цен. Хотя… Скупят квартиры на вторичном рынке и подтянут их до рыночной стоимости первичного жилья. Кстати, это сегодня уже происходит. Главное — обуздать цены, чтобы для небогатых дальневосточников они были доступными. Как показала практика, их с великим трудом пытаются сдерживать льготная ипотека, программы, где задействованы государственные субсидии. Но цены все равно кусаются — до самой Чукотки.

В свою очередь, правительство края заявляет о необходимости к 2025 году выйти на миллион квадратных метров в год. По словам главы региона Михаила Дегтярева, задел имеется. Любопытно: за пять месяцев 2020 года выдано почти столько же разрешений на строительство, сколько за весь 2019 год, когда было введено проектное финансирование.

Есть в многообразии застройщиков ценовой островок — микрорайон «Березки». По мнению директора ООО «СЗ «Фонд жилищного строительства» Сергея Мазепы, для того чтобы дома поднимались в районе улицы Совхозной, есть все возможности: работают эскроу-счета, сформирован участок для масштабного строительства, нет недостатка в рабочей силе. А главное — есть спрос на жилье. Дома панельные, с навесным фасадом, считаются недорогими, идут до 80 тыс. руб. за квадратный метр.

Хороших мыслей, интересных решений много, но все упирается в дефицит материалов. Куда деваться ответственному застройщику, зажатому со всех сторон? Металл скакнул в цене в два раза. Изоляционные материалы взлетели на целых 20 процентов, золотым стало стекло. Проще сказать, что не подорожало. Финансовая модель, согласованная с банком, летит ко всем чертям, а вместе с ней установленная разумная стоимость квадратного метра. В Хабаровске лишь один завод, выпускающий кирпич. Производство не без труда подняла мэрия города.

Сегодня завод строительной керамики выходит на проектную мощность — 30 миллионов штук кирпича в год. А требуется в два раза больше. У предприятия более четырех десятков заказчиков, почти все — хабаровские компании. Надо строить вторую очередь и ввести не позже 2024 года. Есть мысли разместить на базе завода индустриальный парк с большим количеством резидентов, которые наладят выпуск разнообразных строительных материалов.

Вполне можно эффективнее решать проблему. По словам руководителя региона, в крае есть месторождения, которые просто не разрабатываются и нашим предпринимателям не предлагаются, начиная от цементного сырья и заканчивая песком.

Все беды в том, что ценообразование в строительстве складывается как бог на душу положит. Пока можно серьезно говорить только о росте цен на металл, поскольку он продиктован ситуацией на мировом рынке. А остальные производители стройматериалов и застройщики работают по принципу «захочу — наценю». Естественно, в такой ситуации выйти на рациональное прозрачное ценообразование проблематично. Субсидии государства порой проглатываются без видимости той же поддержки доступности жилья. Застройщики могут артистически «освоить» все инвестиции граждан и сесть на шею государству. Ну не может по определению квадрат в Хабаровске или на Чукотке превышать московские и питерские цены. Такой ценовой анархии у нас еще не было. Она уже нанесла удар по двухпроцентной ипотеке, другим формам государственной поддержки строительства жилья.   

Складывается впечатление, что при всей финансовой помощи застройщики продолжают выставлять цены, которые не удовлетворяют население. К примеру, экономистами доказано, что реальная цена квадратного метра в деревянных домах — не более 50 тыс. руб. А руководители некоторых строительных компаний пророчат до 100 тысяч. Спрашивается, мы что, зря формируем современную производственную базу, внедряем передовые технологии, используем финансовые механизмы? Глава региона был крайне удивлен такими настроениями. Выходит, сколько ни совершенствуй механизм эффективной застройки, найдутся люди, привыкшие жить по принципу «хочу и повышаю цену».

Деревянный дом — это высокая экологичность, хранитель тепла, комфорт и небольшая этажность, сжатые сроки строительства, более доступная стоимость. Край располагает огромными лесными ресурсами. По сути, при развитом деревянном домостроении кругляка зарубежному потребителю уже не достанется.

Столица края также ждет инвестиционный проект по созданию домостроительного комбината «Прогресс». Цель — обеспечить железобетоном точки комплексной застройки. Объем инвестиций — около 500 млн руб. На предприятии будет занято 150 рабочих.

Курс на миллион

К 2025-му региону предстоит подняться до миллиона квадратных метров в год. В краевом центре определены перспективные земельные участки, на которых можно построить 3,4 млн кв. м жилья. На территории Хабаровска запланирован один из проектов в рамках программы «Дальневосточный квартал». На земельном участке в 83 га появится микрорайон площадью 350 тыс. кв. м. В ДФО намечено 11 таких площадок.    

В 2021 году край ввел 320 тыс. кв. м, что на 91 тыс. кв. м больше, чем в 2020-м. Справедливости ради надо сказать, что цифра не прорывная. До 2014 года край спокойно, без надрыва вводил 350 тыс. кв. м. А наводнение 2013-го побудило взять планку 480 тыс. кв. м. Это была вершина, с которой уже тогда озвучивалась идея миллиона.

Насколько это осуществимо сегодня? Специалисты осторожничают, считая, что вопрос неминуемо упрется в покупательский ресурс населения. Потребности и потребительская способность двигают рынок. Задираешь цену, не взвесив ситуацию, — жди коллапса. Квадратный метр жилья в Хабаровске колеблется в границах 105—110 тыс. руб. Умножаем на миллион и хватаемся за голову. А представьте себе, что цены объективные, застройщик не может уступить ни рубля, иначе яма, из которой не подняться. Такой обвал уже случался в 2015 году. Рынок обрушился, сотни домов стояли невостребованными. Другой вопрос, потянут ли большой масштаб в первую очередь пять наших крупнейших застройщиков.

Есть мнение, что угроза местным застройщикам может прийти от захода крупных компаний, таких как «Пик», которые задавят масштабом. По мнению некоторых экспертов, такие компании не будут строить дешево. Они снимут пенку и ускорят рост цен. У того же «Пика» нет земли, но он ее купит, переманит работников других организаций, естественно, недешево. Хотя, не все наши застройщики боятся прихода «Пика», потому что сами способны создать инфраструктуру.

Перед бизнесом, конечно, ограду не поставишь, но условия для справедливой конкуренции создать можно. Только не таким вот образом: по данным экспертов, в недрах отрасли страны готовится нормативный акт, который предусматривает, что в торгах на землю, на которой можно строить, преференции будут у тех, кто в прошлом году построил, к примеру, не меньше 500 тыс. кв. м. Вот те на! Федеральные структуры задушат мелких застройщиков. За 85 тыс. руб. стоимости квадратного метра париться они не станут. Бизнес региона возмутился.

Пытаемся снизить цену «квадрата», а никак. Первый квартал 2020 года первичный рынок края предлагал 78,2 тыс. руб. за «квадрат», первый квартал 2021 года — 100,7 тыс. руб. Рост — 28,5 процента. Но и сдаем мизер. Одни эксперты уверены: начнется масштабное строительство — цены упадут. Другие настроены скептически: не упадут, дескать, есть столбовой показатель, которого никто не отменял, — себестоимость строительства.

В любом случае, не скоординировав спрос и предложение на рынке, невозможно выстроить стратегию и создать условия для здоровой, двигающей процесс конкуренции. Думается, необходимо решение главы региона создать координационный совет, который и расставит все точки в реализации строительных проектов и взаимодействии органов власти всех уровней. Своеобразный «штаб» и проложит курс к миллиону квадратных метров в год. Думается, новая структура выстроит условия для конкуренции без «своих» и «чужих».