Новостройки на цифровой основе

О новых механизмах строительства жилья в Хабаровской агломерации рассказал заместитель министра строительства Хабаровского края, главный архитектор региона Александр Селеменев.

— Александр Иванович, в прошлом году в крае введено в строй 230 тыс. кв. м жилья, но стоит задача в ближайшие годы довести этот показатель до 1 млн кв. м. Возможно ли ее выполнить? И самое главное — будут ли новостройки востребованы?

— Чтобы давать прогнозы, надо реально смотреть на тенденции в строительном комплексе и искать механизмы решения первоочередных задач, стоящих перед отраслью. Первое и главное — на муниципальном, региональном и федеральном уровнях пришли к консолидированному пониманию: чтобы жилье стало доступным и его было много, надо переходить на комплексную застройку территорий. И положительная практика в Хабаровской агломерации уже нарабатывается. Это в первую очередь микрорайон Строитель. Большой комплексный проект с социальной инфраструктурой близится к завершению. Там осталось ввести в строй несколько домов, детскую поликлинику и школу.

Еще четыре площадки находятся в разной степени освоения. Одна из самых перспективных — Ореховая Сопка. Она поделена на микрорайоны, и ее осваивают несколько застройщиков. Первым зашел Фонд жилищного строительства, который возводит микрорайон Березки. Группа компаний «Перспектива» планирует построить микрорайон Вершина. Они, а также ООО «Управление инвестиционных программ» уже получили разрешение на строительство. Ранее компания «Монолит» возвела там часть домов для военных. Готова зайти и компания «Град-сервис», компания «Академинвест» уже не первый год возводит там малоэтажные дома.

Одним словом, желание у застройщиков есть, и процесс идет по нарастающей. У кого-то только проект, кто-то получил разрешение на строительство, а кто-то уже строит.

Главная проблема

— Готовы ли власти обеспечить имеющихся и потенциальных застройщиков инженерными коммуникациями?

— Для нас это главная проблема при реализации проектов комплексной застройки. Если говорить о жилищном строительстве, то администрации краевого центра необходимо провести районирование территорий, чтобы по каждой площадке было понимание, какое инженерное обеспечение необходимо и как это реализовать. Пока есть понимание только по району Ореховая Сопка.

Администрация Хабаровска уже строит за краевые средства магистральные сети водопровода и канализационного коллектора. То есть этот вопрос просматривается. Больше того, мы вместе с ДГК пытаемся решить вопрос по тепломагистрали (ТМ-35). В середине мая состоялось совещание на уровне врио губернатора региона. Речь шла об альтернативном варианте теплоснабжения Ореховой Сопки, в частности рассматривался вариант использования природного газа. Но обсудив, все же пришли к мнению, что надо строить ТМ-35. Необходимые мощности на ТЭЦ-3 имеются, нужны теплотрассы. Думаю, до конца года будет определен вариант строительства магистрали, что даст толчок активизации развития и застройки микрорайонов на Ореховой сопке.

— Инфраструктура требует серьезных финансов. Можно все расходы переложить на плечи застройщика, можно искать инвесторов или выделять средства из бюджета. По какому пути идет наш край?

— Мы готовы использовать все варианты, так как территории для застройки есть, а инженерной инфраструктуры нет. Надо признать, что Хабаровск в этом город не уникальный — подобная картина по всей стране. Застройщики, как правило, в общую инфраструктуру не вкладывают. Решил задачу на один дом, и хорошо.

При этом правительством страны и президентом обозначены новые механизмы и подходы строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Уже предложены варианты бюджетных кредитов и частных инфраструктурных облигаций. Также можно рассматривать возможность строительства через концессионные соглашения в рамках государственно-частного партнерства. Государственная компания «ДОМ.РФ» настраивает регионы на инфраструктурные облигации, считая этот вариант одним из перспективных.

Необходимо отметить, что 30 декабря прошлого года вышел новый Федеральный закон (494-ФЗ) о внесении изменении в Градостроительный кодекс. Он подвел под комплексную застройку уже нормативно-правовую базу. На основании ее нам предстоит разработать с администрацией Хабаровска порядка 20 нормативно-правовых актов в течение второго полугодия, чтобы подготовиться к освоению застроенных и новых территорий и промышленных зон. Это стимул для дальнейшей работы в данном направлении.

— Какие еще площадки вы готовы предложить потенциальным застройщикам в краевом центре?

— Сегодня только в Хабаровске мы видим более 20 площадок для комплексного развития. В других районах края вообще проблем с территориями под застройку нет. Перспективными площадками, к примеру, в краевом центре являются 6—7 микрорайоны (напротив «Балтики»). В свое время там начал строить «Дальспецстрой», но потом остановил работы. Теперь его преемник намерен реализовать часть земельных участков, в том числе недостроенные панельные дома в 6—7 микрорайонах, и завершить строительство четырех жилых домов по ул. Бондаря. Сам район большой, и там есть место для развития.

Следующая — улица Связная, где порядка 200 га. Во время очередной командировки в Москву обсуждал этот вопрос с госкомпанией «ДОМ.РФ», которая ведет предпроектные проработки и уже готова выставлять участки под застройку на торги. Еще одна площадка — это переулок Брянский (ближе к центру от Ореховой Сопки). Там были федеральные земли, а сейчас мы переводим их в краевую собственность. Весьма перспективная площадка — территория аэродрома ДОСААФ, земельный участок по ул. Локомотивной. В настоящее время ведется работа по переводу этой территории из федеральной в краевую собственность, есть определенные сложности.

Под реновацию рассматривается поселок им. Горького. Проекты конкурсные сделаны. Площадки там есть. Но они начнут осваиваться лишь тогда, когда ими заинтересуется застройщик. Инвесторов там пока нет. Там много бараков, есть ветхие строения, так что перспективы понятны. Но опять же встает вопрос по инженерным коммуникациям и их финансированию.

Реновация по-хабаровски

— Вы сказали о реновации в поселке им. Горького. Что под этим подразумевается?

— Я бы от прямого понимания слова «реновация» ушел. Оно задевает тот же Первый микрорайон краевого центра. Ведь все думают, что мы хотим пойти по московскому пути. Нет, у нас другая история. Жители Первого микрорайона были встревожены, когда сказали о реновации год назад. Москва позволила себе снести пятиэтажки. Мы этого не можем. В том же поселке им. Горького планируется сносить только бараки, которых там достаточно. Реновация по–хабаровски предполагает комплексное развитие застроенных территорий. То есть вместо ветхого жилищного фонда надо строить новое жилье. И, конечно, социальные объекты, инженерные сети.

— Строительная отрасль сегодня ориентирована только на многоквартирные дома?

— Конечно, нет. В последнее время мы начали активно развивать индивидуальное строительство. Это направление также предполагает поддержку со стороны государства в плане освоения больших земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Прорабатываются варианты строительства инфраструктуры в Хабаровском муниципальном районе. Мы понимаем, что для достижения целей, обозначенных президентом и врио губернатора, нам нужны разные источники ввода жилья: не только высотные многоквартирные дома, но и ИЖС. Скажу больше: в прошлом году из-за ковида мы ввели всего 229,3 тыс. кв. м жилья. И чуть больше половины — это индивидуальные жилые дома. Но в среднем соотношение многоквартирных домов к индивидуальному жилищному строительству составляет 60 на 40 процентов соответственно. Будем создавать условия для массового строительства ИЖС, это пойдет на пользу всем. Тем более, ИЖС получило однозначную поддержку врио губернатора.

Жилищные комплексы с промзонами

— А каковы перспективы жителей села? Предполагается ли там какое-то развитие?

— Если говорить о строительстве жилья в селах, то прежде чем за что-то браться, надо видеть, какое на селе будет производство, где люди смогут работать. Кстати, Хабаровск в советский период так волнами и развивался. «Дальдизель» строился, вокруг него возводилось жилье. Я сам жил на улице Бойко-Павлова, окончил ПТУ № 4, потом работал на заводе токарем. Здесь появились школа, Дом культуры, магазины и предприятия бытового обслуживания.

У «Дальэнергомаша» был свой поселок и общежития. Заводы им. Кирова, им. Горького — та же ситуация. Так жили и развивались — работа, жилье и социальная инфраструктура. Это комплексная задача, которая включает также вопрос транспортной доступности и инженерных коммуникаций.

Людям надо не только комфортно жить в новостройках, но и где-то работать. А если они живут в одном районе, а работать едут на другой конец города — это уже транспортная нагрузка. Мы снова уйдем в пробки… Да, это завтрашний день для города и поселений края, но мы о комплексном строительстве жилья вместе с промышленными зонами уже думаем и будем предусматривать их в планах развития Хабаровской агломерации и территорий экономического роста нашего региона.

Цифровая революция

— Новые технологии сегодня применяются не только в строительстве, но и проектировании, подготовке документах, конкурсах.

— С нового года мы должны перейти на цифру — от заказчика до исполнителя-застройщика. А заказчиками являются отрасли: образование, здравоохранение, спорт, культура. Все должны разбираться в современных моделях проектирования, цифровых информационных моделях. Мы выходим на более высокий уровень проектирования. Потом здания должны строиться, а затем эксплуатироваться с применением новых технологий. Это целая цифровая революция. Была электрификация всей страны, теперь цифровизация. Перед строительным комплексом стоят очень масштабные задачи, и их надо решать.

— Вернемся к задаче по вводу жилья до одного миллиона квадратных метров. Для края цифра подъемная?

— Задача действительно амбициозная. Без инфраструктуры и транспортного развития нам сложно ее решить. При этом надо учитывать численность населения жителей региона, их трудоустройство и географию края, кадровое и материальное обеспечение строительного комплекса, а также платежеспособный спрос населения. И параллельно решать проблемы, тормозящие развитие комплексной застройки. С учетом подведения к строительным площадкам всей инженерной инфраструктуры, трудоустройства населения и перевода отрасли на цифру.

Врио губернатора Михаил Дегтярев:

«Совсем недавно запустили в крае инициативу, которую назвали флагманский проект «Дом дальневосточника» — под развитие индивидуального жилищного строительства. Причем на основе деревянного домостроения. Из местного сырья. В настоящее время из местного сырья дома в крае не выпускаются. Ориентируемся выйти на выпуск до 1 000 домокомплектов в год. Предложение министерству по развитию Дальнего Востока — развернуть проект деревянного домостроения на весь Дальний Восток. Чтобы сформировать объем спроса для наших лесопромышленников».

(Из выступления на Петербургском международном экономическом форуме)