В интересах детей

Планируем покупку квартиры, в которой есть доля, принадлежащая ребенку. Какие нюансы нам следует учесть, чтобы не оказаться и без денег, и без жилья?   

Кристина О.

Отвечает старший инспектор сектора по защите имущественных и неимущественных прав детей отдела опеки и попечительства по г. Хабаровску министерства социальной защиты Хабаровского края Анна Хабарова.

— В нашей стране при распоряжении имуществом несовершеннолетних основным требованием является получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества ребенка или иным образом затрагивающих его имущественные права.

Без согласия опеки нельзя

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Закон прямо запрещает совершать такие сделки без согласия опеки.

Для сделок, не защищенных специальным запретом, но все же требующих учета интересов ребенка, Семейный кодекс РФ устанавливает обязанность получения разрешения. Это правило распространяется не только на отчуждение, но и на другие имущественные операции, способные повлиять на благосостояние несовершеннолетнего.

При этом указанные положения, в силу пункта 1 статьи 28 ГК РФ, применяются также к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, совершаемым его родителями, которые, согласно статье 64 СК РФ, являются их законными представителями, выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами и не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.

Сделка оспорима

Без такого разрешения сделка либо оспорима, либо ничтожна, а ее стороны рискуют столкнуться с последствиями, начиная от административного и вплоть до уголовного преследования. При этом опекун или законный представитель обязан не только оформить сделку в интересах ребенка, но и отчитаться перед органом опеки о ее результатах. Невыполнение этих требований ведет к серьезным правовым последствиям.

В случае если сделка все же была совершена без необходимого разрешения и впоследствии признана недействительной, применяются последствия недействительности сделки, предусмотренные Гражданским кодексом РФ. Стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата в натуре — возместить стоимость в деньгах. При этом сторона, знавшая или которая должна была знать об отсутствии необходимого разрешения, может быть обязана возместить другой стороне убытки, причиненные недействительностью сделки.

Практика показывает, что суды встают на защиту прав несовершеннолетних, аннулируя незаконные сделки и возлагая компенсационные обязательства на недобросовестные стороны. Например, в 2023 г. суды Ленинградской области признали недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный без разрешения опеки, и обязали продавцов вернуть имущество и возместить судебные расходы.

Следует подчеркнуть, что главной целью норм, регулирующих предварительное разрешение на сделки с имуществом несовершеннолетних, является приоритет наилучших интересов ребенка над формальным исполнением процедур. Именно поэтому органы опеки анализируют не только комплект документов, но и реальные последствия сделки для благополучия ребенка. Позиция, согласно которой отказ опеки может защищать имущественные права ребенка эффективнее, подтверждается анализом судебной практики и методическими рекомендациями Минпросвещения РФ.

Таким образом, правовые последствия неисполнения распоряжений органов опеки и попечительства о выдаче предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних включают:

1. Оспоримость или ничтожность сделки с возможным ее аннулированием через суд.

2. Компенсацию убытков и судебных расходов законному представителю.

3. Неукоснительное соблюдение этих норм обеспечивает надежную защиту имущественных прав несовершеннолетних и поддерживает баланс между формальными процедурами и реальными интересами ребенка.

4. Пренебрежение требованиями законодательства о предварительном разрешении органа опеки и попечительства на сделки с имуществом несовершеннолетних влечет за собой широкий спектр негативных правовых последствий.

Соблюдение установленного порядка является гарантией защиты прав и интересов несовершеннолетних, а также законности совершаемых с недвижимостью сделок.