Специальные выпуски
Банки побоку
Подъем ключевой ставки ударил по рынку ипотечного кредитования. Финансовые организации начали отказывать россиянам в выдаче средств, поэтому наметился новый тренд: продажа недвижимости физлицами и застройщиками в рассрочку. Защищены ли такие сделки, чем рискуют продавец и покупатель и какие нюансы необходимо учесть при составлении договора, попробовал разобраться корреспондент «Хабаровских вестей».
Продажа в рассрочку
Как выяснилось, тренд на продажу недвижимости в рассрочку от собственника без оформления ипотеки уже имел место в 2014—2016 годах, когда ипотечные ставки были высокими, а спрос — низким. Поэтому те, кто хотел продать недвижимость, были готовы рассматривать альтернативные варианты.
Чаще всего таким способом реализуются объекты, долго стоящие на продаже, а также менее ликвидные квартиры с большим метражом, где три и более комнат. Продавцы в отсутствие покупателей идут на такой шаг, чтобы продать объект, существенно не снижая стоимость.
В рассрочку нередко оформляются и готовые загородные дома — продавцом может выступать как застройщик, так и частное лицо. Это касается случаев, когда объект стоит очень дорого или он простоял на рынке более шести-семи месяцев и не нашел покупателей.
Схема чаще используется при продаже проблемных объектов: устаревших квартир, квартир с неузаконенными перепланировками, с юридическими изъянами, ведь банки неохотно выдают на них ипотеку.
Подводные камни
При такой схеме продажи жилья существуют объективные риски, в первую очередь для покупателя.
— Если сделка заключается как предварительный договор с условием о рассрочке и заключении основного договора купли-продажи после полного расчета, то в этом случае покупатель рискует: продавец может утратить правовую возможность совершить сделку. Например, в случае ареста имущества продавца либо заключения им с третьими лицами договора об отчуждении объекта. Риск в данном случае обусловлен тем, что право собственности у покупателя возникнет только с момента регистрации права в Росреестре на основании основного, а не предварительного договора купли-продажи, — пояснила эксперт в сфере недвижимости Валентина Куклина.
При этом, как отмечают многие специалисты, в зависимости от условий сделки цена недвижимости при продаже в рассрочку может быть выше, чем при покупке сразу. Кроме того, важно убедиться в том, что продавец имеет чистое право собственности на недвижимость и что на ней нет каких-либо обременений.
В свою очередь основной риск для продавца — несвоевременное внесение покупателем платежей. Если банк при оформлении ипотеки тщательно анализирует платежеспособность клиента, то продавец при продаже в рассрочку действует скорее вслепую.
— Так, если покупатель выплатит более половины стоимости, то продавец не сможет заявить требование о расторжении договора в случае неисполнения второй стороной обязательства по полной оплате. Он будет иметь право взыскать неполученные средства, неустойку и убытки, если таковые будут. Однако распорядиться объектом до полного исполнения обязательств по оплате покупатель не сможет, если иное стороны не предусмотрят в договоре, — уточняет юрист Виталий Васин. — Риски таких сделок для продавца заключаются в возможной неоплате квартиры покупателем и сложностях возврата недвижимости обратно. Они минимизируются оформлением квартиры в залог до полной оплаты и прописыванием штрафных санкций в договоре.
Объективный риск для продавца — инфляционный. Если стороны договорились о рассрочке на несколько лет, инфляция может уменьшить реальную стоимость будущих платежей.
Грамотная сделка
Чтобы минимизировать риски, эксперты рекомендуют правильно оформлять договор купли-продажи. Так, в нем нужно четко описать порядок передачи прав на объект недвижимости.
— Если покупатель получает жилье только после погашения всей суммы, то в договоре нужно указать гарантии и обязательства продавца по сохранению объекта недвижимости до полной оплаты, — поясняет Виталий Васин.
Если квартира передается ему уже после первого платежа, но остается под залогом продавца, юрист рекомендует ее застраховать, так как в случае порчи имущества, например в результате пожара, может возникнуть спор, чья это ответственность.
По словам Виталия Васина, чтобы снизить риски неполучения права собственности на жилье после оплаты, нужно предусмотреть в договоре штрафы для продавца за несвоевременное снятие обременения, а также заверять платежи у нотариуса. В соглашении также следует прописать, что платежи будут перечисляться безналично, либо заверять расписки о получении наличных средств у нотариуса. Это позволит покупателю в случае спора доказать факт оплаты.
Льготы по списку
ДВ ипотека начнет действовать только на дома конкретных застройщиков
Банки поменяли условия выдачи льготной ипотеки, в том числе и дальневосточной, — заключить договор на покупку теперь можно только с теми застройщиками, которые участвуют в программе субсидирования. По мнению риелторов, это приведет к снижению цен на жилье. То есть ДВ ипотека начнет действовать только на дома конкретных застройщиков
Новые условия введены для следующих программ: господдержка, семейная ипотека, дальневосточная ипотека, арктическая ипотека, ипотека для IT. Таким образом еще до 10 января приобрести жилье заемщики смогли по старым правилам, а уже с 11-го числа льготное кредитование распространяется только на недвижимость от тех застройщиков, которые участвуют в программе субсидирования от банка.
Для примера: в конце декабря в списке ЖК в Хабаровске, в которых можно приобрести квартиру по льготной ставке, значилось всего семь домов, два из них — от федеральной компании. А если сбросить этот фильтр по субсидированию от застройщика, то вариантов для покупки становится 57. Однако оформить ДВ ипотеку на большинство из них в данном банке уже не получится.
— Если квартира, которую вы выбрали, не подходит под новые условия, можно приобрести ее по базовой ипотечной программе или выбрать другой объект из списка ЖК, которые включены в программу субсидирования, — указано в информации от банка.
Новые требования будут распространяться только на новостройки и не затронут ИЖС, однако риелторы все равно прогнозируют, что это решение окажет огромное влияние на рынок недвижимости.
— Есть информация, что еще один крупный банк планирует ввести подобные условия по льготной ипотеке в ближайшее время, а потом такие решения начнут принимать и другие кредитные организации. Суть такова, что с середины января застройщики будут доплачивать банку за более низкую процентную ставку. Сумма субсидии зависит от конкретной программы — для ипотеки дальневосточной она будет выше, чем, например, для семейной, — рассказала агент по недвижимости Татьяна Милиневская.
Для покупателей это значит, что льготные программы станут гораздо менее доступны, чем были раньше, поскольку количество подходящих под условия ЖК значительно сократится. Но поскольку цена на квадратный метр сейчас высокая, риелторы считают, что ужесточение условий принесет положительный результат и позволит снизить стоимость жилья.
— Я вижу в этом предпосылки к снижению цен на жилье, поэтому считаю, что сейчас «квадрат» в Хабаровске необоснованно дорогой. Но еще хочу отметить один момент: в перечне программ, на которые распространяются новые условия, нет сельской ипотеки. Пока непонятно вообще, что с ней будет, продлят ли на 2024 год. Но если ее свернут, то тогда стоит ожидать значительного удешевления недвижимости в Тополево и других пригородных селах. Там стоимость взлетела как раз-таки из-за того, что начало действовать льготное кредитование, — отметила риелтор.
Напомним, ранее правительство ужесточило условия льготной ипотеки на новостройки, повысив первый взнос по программе до 30% (до сих пор было минимум 20%).
Благодаря льготным программам ипотеки первичный рынок жилья остается востребованным у хабаровчан.
Квартиры в новостройках в настоящее время доступнее и выгоднее вторичной недвижимости. Кроме того, покупая квадраты на первичном рынке, нет риска столкнуться с обременениями и долгами от прежних владельцев.
Однако есть некоторые нюансы. Эксперты объясняют, что изучать локацию будущего жилья нужно «от общего к частному»: сначала рассмотреть место, затем — выбранный жилой комплекс и инфраструктуру и только в самом конце оценивать квартиру.
— Идеальным выбором, конечно, будет ЖК рядом с остановками общественного транспорта. При этом оптимально, если это будет именно пешая доступность: ведь если до автобуса или троллейбуса нужно идти полчаса, нетрудно подсчитать, что время в пути в самые загруженные часы может значительно увеличиться, — считает риелтор Альбина Самохина.
После этого, по ее словам, следует попытаться посмотреть на район глазами жителя, а не гостя, и узнать: сколько там школ, детских садов, поликлиник и ветеринарных лечебниц, есть ли круглосуточные магазины и аптеки, насколько развит сервис в шаговой доступности, какая ситуация с парковками. Это необходимо, чтобы понять, насколько удобно будет жить в выбранной локации. Далее нужно оценить сам жилой комплекс.
— Для этого важна история застройщика: чем меньше в ней спорных моментов, тем лучше. Информацию можно взять из новостей, с профильных сайтов и из групп жильцов и дольщиков в соцсетях. Если у компании понятная история, а негативных отзывов минимум и крупных скандалов в СМИ не было, то, скорее всего, у нее не будет проблем с финансированием и документами, необходимыми для строительства, — сказала Самохина.
Также она посоветовала узнать, как застройщик сдавал свои предыдущие объекты: получали ли жильцы ключи вовремя. Затем можно оценить сам объект недвижимости.
— Здесь важно выбирать качественный проект, где продумано все до мелочей. Начиная с планировки: предусмотрены ли места для хранения, отделена ли спальня от входа, есть ли грязная зона в прихожей, а в ванной — место для стиральной машины. И заканчивая зоной паркинга, собственным двором с площадками и озеленением, уютным и просторным лобби с высокими потолками и зоной ожидания, — подчеркнула эксперт.
Она отметила, что не стоит забывать обращать внимание и на инженерную инфраструктуру: где будут размещены кондиционеры, запланированы ли вентиляция и кондиционирование мест общего пользования, как организован контроль доступа в ЖК.
После выбора квартиры нужно подумать о способах внесения оплаты. Как объяснила специалист, есть несколько безопасных вариантов: внесение полной суммы, оформление ипотеки или рассрочка платежа. По ее словам, любой девелопер предпочтет получить полную стоимость жилья сразу и поощряет такое поведение скидками или специальными акциями.
— Но, если у вас нет такой возможности, стоит воспользоваться ипотекой. Государство сегодня предлагает несколько льготных программ — ознакомьтесь с условиями, возможно, какая-то подойдет вам. А можно воспользоваться программой рассрочки от застройщика: часто это выгоднее, чем ипотека на обычных рыночных условиях, и достаточно безопасно, ведь ваши деньги будут лежать на эскроу-счету и застройщик получит их только после того, как выполнит свои обязательства, то есть сдаст дом, — подытожила Альбина Самохина.
Семейную ипотеку при покупке недвижимости на первичном рынке используют 68% россиян.
Интерес к ней начал активно расти с начала прошлого года, после того как ввели ограничения на субсидирование ставок застройщиками. Тогда многие из тех, кто планировал покупку жилья, переориентировались на семейную ипотеку.
В ноябре 2022 года доля спроса на семейную ипотеку среди всех льготных программ была минимальной –– 38,5%. А теперь она занимает доминирующее положение.
— Возможности получения семейной ипотеки значительно расширились с момента ее запуска, поэтому интерес к кредитованию по программе растет как в сегменте первичного жилья, так и в сегменте загородной недвижимости, тем более что ставки по данной ипотеке ниже, чем по льготной ипотеке с господдержкой. Скорее всего, в среднесрочной перспективе доля семейной ипотеки в общем объеме льготного кредитования продолжит расти и в начале этого года может превысить 75%, –– считают специалисты федеральной компании «Этажи».
В начале декабря глава Министерства финансов Антон Силуанов рассказал, что Минфин РФ внес предложения для «охлаждения» льготной ипотеки. Он подчеркнул, что ведомство является регулятором ипотечного рынка и поэтому должно принимать взвешенные решения.
Однако есть надежда, что для семейной и ипотеки для новых регионов размер первоначального взноса повышаться не будет, он останется на прежнем уровне. При этом для всех видов ипотеки, субсидируемой властями, требование по собственному взносу увеличилось до 30%.
Главная
