Сделки с жильем: держи ухо востро

Мошенников, промышляющих на рынке жилья, становится все больше. О подводных камнях, с которыми могут столкнуться потенциальные новоселы и том, как избежать обмана при проведении сделок купли продажи рассказывает Наталья Костромина, заместитель начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Хабаровскому краю.

— Покупка и продажа квартир всегда связана не только с серьезными финансовыми, временными, затратами, но и с большими рисками, — говорит Наталья Валентиновна. — Впрочем, как и мена, дарение, рента или участие в долевом строительстве. Даже соблюдение формы и требования о регистрации не дают стопроцентной гарантии действительности совершенной сделки. По статистике, лишь 0,1% от их общего числа оспариваются в суде. Но вряд ли вы захотите попасть в этот список.

В последнее время в городе выросло количество мнимых или «кривых» сделок. Схема, на первый взгляд, довольно проста. За определенную сумму человеку предлагают обналичить жилищный сертификат. Предприимчивый гражданин фиктивно продает ему квартиру, но на самом деле остается жить в ней. А когда через неделю-другую денежные средства из государственного бюджета поступают на счет владельца сертификата, выкупает свою жилплощадь. Кажется, все здесь шито-крыто и никакого жульничества. Но после разбирательств в суде подобную сделку вполне могут признать недействительной.

Есть и так называемые кабальные сделки, когда на одного из участников оказывается прямое воздействие. Речь идет об обмане, угрозе, насилии или других противоправных действиях. Скажем, родителям срочно требуется солидная сумма на лечение тяжелобольного ребенка. За душой почти ни копейки, и они после недолгих уговоров «доброго» риэлтора, предлагающего за считаные дни оформить сделку купли-продажи, решаются расстаться со своим жильем. А потом, поняв, что продешевили и вообще поступили неправильно, кусают локти.

Что делать в такой ситуации? Немедленно обращаться в суд. Хорошо, если есть свидетели, которые знают положение дел. После рассмотрения всех обстоятельств сделка может быть аннулирована.

Хуже, если «развели» одинокого спившегося человека, который в хмельном угаре или под влиянием силы поставил подпись на документах и тем самым лишился квартиры. В таком случае вернуть жилье практически невозможно.

Нередко исковые заявления в судебные органы подают пожилые люди, которые считали, что, подарив свою квартиру сыну или внуку, они обеспечили себе постоянный уход и пожизненное содержание. Отнюдь нет. Договор дарения основан на взаимном согласии, имеет безвозмездный характер и не предполагает никаких встречных обязательств.

Правда, он тоже может «накрыться», если гражданин признан недееспособным вследствие серьезного психического расстройства или при подписании документа не отдавал отчета своим действиям.

Очень рискованно приобретать на вторичном рынке жилье, полученное продавцом по наследству. Причина ясна: весьма сложно определить круг законных наследников. Явится к вам, скажем, лет через пять родственник наследодателя из-за границы или мест лишения свободы и станет претендовать на свою долю. И ведь вполне может получить лакомый кусочек. Правда, одного прозрения мало. В этом случае по закону срок для заявления прав отсчитывается с даты, когда обиженный наследник узнал о смерти собственника имущества. А значит, есть варианты.

Еще одна опасность может подстерегать человека, покупающего квартиру по доверенности. И речь здесь не только о липовых документах. Фальшивку регистраторы могут распознать. В Хабаровске были случаи, когда злоумышленники пытались продать жилье по доверенностям, отмененным собственником или совершить сделку по доверенностям умерших лиц. Чтобы избежать подвоха, необходимо лично встретиться с продавцом и выяснить все детали.

Советы по существу

* Проводите сделку в два этапа. Только когда договор будет зарегистрирован, подавайте заявление на переход права собственности.

* Для проверки чистоты квартиры можно получить выписку из ЕГРП, где есть все данные о правообладателе, включая все обременения и ограничения.

* Помните, что юридическую силу имеет только то, что написано в договоре. Устные договоренности законом не защищены. Не полагайтесь полностью на риэлтора, он лишь связующее звено между покупателем и продавцом.

* Если приобретаемая квартира за небольшой период времени продавалась несколько раз, следует обезопасить себя и проверить цепочку последних сделок.

Подготовил Валерий КОРОТКОВ