«Квадрат» набивает цену

 Наши граждане теряют на ипотеке треть стоимости квартиры. Чего ждать в текущем году?

Хороший помощник редакции, специалист с большим строительным стажем и руководящим опытом в этой отрасли, возмутился ипотекой внука. По подсчетам именитого дедушки, необоснованная переплата почти сравнялась с половиной стоимости квартиры. Было это лет пять назад и, признаться, забылось, если бы не свежее исследование. Провели его специалисты компании «ФинЭкспертиза», и вот что выяснилось. При покупке жилья в ипотеку заемщик переплачивает за весь срок кредита чуть меньше трети стоимости квартиры — 27,38 процента. Три ипотеки обеспечивают жилье «для дяди».

Ни есть, ни пить — копить

 Сказать легко, тяжко выдержать душевно и материально. Гильдия хабаровских риелторов провела любопытные подсчеты. Чтобы накопить на двухкомнатную квартиру, двум работающим родителям с одним ребенком придется не тратить деньги вообще ни на что минимум в течение пяти лет. Если к тому же семья снимает угол, «удовольствие» растянется на целых десять лет. А теперь гляньте, как «пляшет» добавка к цене в регионах. У жителей Ненецкого автономного округа — 11,8 процента, в Приморском крае — 49,6 процента, в нашем — не меньше. Самая большая переплата там, где длительные сроки ипотечных кредитов. Выигрываешь, если занял у банка на короткий срок: другая стоимость кредита, а главное — ставка по ипотеке. Доказано: если копить на квартиру самостоятельно, экономия будет существенной. Но без помощи банка сделать это сложнее — не те сроки и гарантии. Кредиты на приобретение жилья в регионе, как правило, выдаются состоящим в браке молодым людям от 25 до 35 лет. Представьте, насколько им сложно, если учесть, что около 62 процентов своих доходов они тратят на оплату услуг ЖКХ, транспортные расходы, продукты питания, поддержание здоровья. Всего хочется, люди-то молодые, ребенок... Требуются огромная самоорганизация и финансовая дисциплина. При ипотеке за это отвечает банк, у которого сильные механизмы, стимулирующие платить вовремя. Немаловажно и то, что кредиты позволяют зафиксировать действующие условия покупки квартиры, ее цену, ипотечную ставку. Также есть возможность рефинансировать кредит.

  Год побаловал

 Минувший год принес рекордный рост рынка ипотечного кредитования в стране. По мнению специалистов аналитического центра дом.рф, ипотека набирает очки у населения как основной способ улучшения жилищных условий. Сегодня с ее помощью заключаются 56 процентов сделок в новостройках и 47 процентов на вторичном рынке. Жилищные кредиты стали доступны для 42 процентов российских семей. Средние ставки по ипотеке, даже с учетом повышения основных игроков рынка, в минувшем году впервые за всю историю опустились ниже 10 процентов, составив 9,5—9,7 процента.

Напомним, президент страны Владимир Путин поставил задачу за шесть лет снизить ставку ипотечных кредитов до 7—8 процентов годовых, причем расходы на нее не должны превышать трети всех доходов семьи. Задача далеко не простая, плясать придется от объемов жилищного строительства. По стране их необходимо увеличить с 80 до 120 млн кв. м.

Застройщики Хабаровска с нетерпением ждут снижения ставок кредитования. Только так можно переломить тенденцию, когда потребность в жилье растет и достигла 30 тысяч квартир, а число новостроек уменьшается. На 19 тысяч квартир претендуют проживающие в аварийном фонде. Город наращивает темпы комплексной жилищной застройки. Разработана специальная программа.

Продавец на коне

Что же ждет нас в текущем году? Как ни прискорбно, метр, скорее всего, пойдет в рост. Тряхнуть он может ипотеку — мало не покажется. В минувшем году цены прибавили 4 процента. Примерно на столько вырастут и в текущем. Метр набивает цену. Стагнация рынка в предыдущие годы покажется населению благом.

 Процесс идет. Число предложений на рынке сокращается. В крупных городах уже ощущается нехватка «вторичного» жилья. Правила продаж снова начинает диктовать продавец. Если год назад квартира находилась на рынке 85 дней, то теперь этот срок равен 71 дню. Любопытна для аналитиков минувшая осень. Впору поставить ее на весы покупательской активности с ажиотажным декабрем 2014 года, когда люди старались пристроить сбережения из-за ослабления рубля, конвертировали их в квадратные метры, пояснил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Рынок штормит

Переход жилищного рынка от долевого строительства к проектному финансированию произойдет 1 июля 2019 года. До тех пор девелопер решает сам: работать по договорам долевого участия или по счетам эскроу*. После — другое дело. Компании не увидят денег дольщиков, вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. Средства «отлежатся» в банках. Застройщик «сдуется» — дольщики не пострадают, деньги вернут им в целости и сохранности. Строить придется на кредиты, а не на вложения покупателей. Правда, добровольно переходить к нововведению застройщики не торопятся.

Крупные девелоперы вовремя открыли счета и постарались стартовать в минувшем году как можно с большим количеством проектов. До 1 июля активность в оформлении разрешений на строительство зашкаливала. Все ли застройщики взвесили свои силы? Банк становится посредником между дольщиком и компанией-застройщиком. А это дополнительная административная надстройка, естественно, выше и финансовые расходы. Хотя эксперты считают, что проценты и вознаграждение за обслуживание эскроу-счетов выплачиваться банку не будут. Раньше займы от дольщиков для застройщиков были бесплатными. Теперь за банковские инвестиции им придется платить. Ставки банка пока на уровне 13—20 процентов годовых. На аналогичную сумму вырастет объем кредитной нагрузки по проектам, а значит и стоимость квадратного метра.

Другая проблема — ограниченность ресурсов. В списке уполномоченных банков 54 кредитные организации. Но работать с проектным финансированием могут лишь с десяток девелоперов. Из-за нехватки финансирования 30 процентов игроков могут уйти с рынка.

Руководитель одной из компаний Андрей Цвет считает, что цены расти будут, но не скачкообразно, а плавно. Прогнозы не для слабонервных. Текущий год подарит рост 8—10 процентов, а в дальнейшем «квадраты» могут подняться в цене и до 30 процентов. Другие аналитики полагают, что в целом удорожание новостроек в следующем году с учетом всех факторов может достигнуть 15 процентов. При этом сократится разница в цене квартиры на старте строительства и в готовом доме.

Аура вокруг ипотеки

Итак, недвижимость сейчас на перепутье. И пойдет по нему ипотечник, как по минному полю. Стройка снова в неопределенности, и подкосить ипотечный рынок ей как дважды два. Все большее количество застройщиков объявляют себя банкротами. Их число в стране зашкалило за 70 процентов, а объем незавершенного строительства вырос почти до 10 млн кв. м. Жертвами умышленных банкротств станут в первую очередь добросовестные застройщики с высокобюджетными рентабельными проектами. Граждане тоже. Если раньше многие из них брали квартиры на этапе котлована, поскольку те обходились на 20—25 процентов дешевле, то теперь размер такого дисконта скорее всего сократится до 10—15 процентов.

Стало известно, что глава Минстроя России Владимир Якушев предложил запустить новую программу субсидирования ипотеки. Детали будущей программы пока в тайне. Как говорится, поживем — увидим. Важно другое. Оказывается, уровень экономической активности наших граждан очень высок. Доля населения в трудоспособном возрасте — 64 процента. Этим не могут похвастаться даже многие богатые страны. О чем это говорит? Крыша родного дома для наших людей должна быть в разы доступнее, чем сегодня. Думается, правы участники состоявшегося в конце прошлого года в Хабаровске Дальневосточного строительного форума, единодушно внесшие в его резолюцию пункт, который гласит: «Обеспечить льготную ипотечную ставку для молодой семьи под 4 процента годовых на всей территории ДФО». И никаких переплат! Ипотека слишком социально значима, чтобы принимать по ней скоропалительные решения.

Петр МАЗУР

Кстати

Участники состоявшегося в Хабаровске Первого Дальневосточного строительного форума были единодушными: защищать надо и дольщиков, и строителей. Иначе развития не будет. Строители должны иметь возможность привлекать ресурсы по тем же ценам, по которым работали с дольщиками. Льготные кредиты застройщикам должно субсидировать государство.

*Эскроу — специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом.