Отрасль у порога банка

 Вступили в силу новые правила строительства жилья. Согласно принятому закону, теперь все расчеты между сторонами планируется производить исключительно с помощью эскроу-счетов.

Именно на них будут аккумулироваться средства потенциальных новоселов. А застройщиков станут кредитовать банки, причем компании не смогут использовать  деньги граждан в полном объеме вплоть до сдачи объекта под ключ. Эта мера призвана, в первую очередь, обезопасить дольщиков от мошенничества нерадивых фирм, которые зачастую не выполняли свои обещания, что приводило к печальным последствиям.

Казалось бы, абсолютно правильный шаг и нововведениям в отрасли зеленый свет. Но, оказывается, не все так просто и на отлаживание нового механизма, предусматривающего проектное финансирование, по мнению всех заинтересованных сторон, потребуется время.

Дорогие перемены

 Директор ООО «Фонд жилищного строительства» Алексей Савин:

— Пока мы, как и многие другие застройщики, в режиме некоторого недопонимания. Долго шли к этому, готовились, и на бумаге, кажется, все ясно. А вот на деле возникает уйма вопросов, которые, видимо, придется решать в ходе самого процесса.

Ситуация такова: Росреестр с начала июля практически прекратил регистрировать договоры по долевке, то есть прежняя схема, действовавшая много лет, рухнула. Правда, есть определенная градация: работать по старым правилам пока имеют право строительные компании, готовность объектов которых на данный период составляет не менее 30 процентов. Нетрудно догадаться, что задел в городе есть у единиц, и это в общем объеме лишь капля в море.

Сейчас пытаемся выстроить отношения с банком. Насколько  это получится быстро и эффективно? Протокол намерений подписан, но пока неясно, каковы сроки рассмотрения заявок. Думаю, в лучшем случае месяц-полтора уйдет до заключения кредитного договора на строительство очередного высотного дома в жилом комплексе «Березки». В дальнейшем дольщик только выбирает у нас будущую квартиру, а все остальное в руках банка. Механизм еще не отлажен, но планируется, что деньги генеральный подрядчик сможет получать по факту, а именно согласно актам сдачи выполненных работ.

Никаких увеличений бюджета не предвидится. И это при том, что по ходу стройки вырастут тарифы, повысятся цены на основные материалы, конструкции, оборудование. Да и банковские проценты давят. Пока остановились на двенадцати. Много это или мало в современных условиях, решайте сами! В общем, считай не считай, а условия будет диктовать закон. Скажу больше, придется подстраиваться под реалии. Нетрудно догадаться, что в сложившейся ситуации предполагаемые издержки заранее придется закладывать в стоимость квадратного метра. Иначе прогоришь.

Насколько подорожает жилье? Полностью согласен с мнением экспертов, называющих цифру 15—20 процентов. И еще одна деталь: банки сейчас перестраховываются и, не глядя на проблемы нашей отрасли, тянут одеяло на себя. Им, прежде всего, нужна безопасность и доходность. К примеру, элитные бизнес-проекты они запросто готовы профинансировать, а вот что с социальным и доступным жильем пока не совсем понятно.

Надежно, но дорого

 Директор Управления инвестиционных программ города Хабаровска Константин Юрченко:

— Идея вполне обоснованна. Главная цель новшеств — сделать рынок жилья более прозрачным и здоровым. Преследуются благие цели — исключить понятие «обманутые дольщики». Но к чему это приведет — большой вопрос. Для себя вижу два громадных минуса принятой схемы. Во-первых, это удорожание себестоимости строительства за счет высокой кредитной ставки. К тому же на проектное финансирование банки, ставшие ключевым звеном процесса, намерены давать не более 85 процентов, а остальная часть — собственные средства компании. Есть и другие требования, которым необходимо соответствовать. Несложно догадаться, что в ближайшее время небольшие финансово неустойчивые фирмы, которые ранее строили жилье в городе исключительно за счет дольщиков, окажутся перед угрозой банкротства или вовсе уйдут с рынка. Просто не справятся!

Другой неприятный момент — отсутствие возможности оперативного использования денежных средств, предназначенных для возведения объекта. Создается впечатление, что многие законодательные инициативы рассчитаны только на негодяев, бросающих тень на работу всей отрасли. В нашей компании никогда не было никакой пирамиды. Мы всегда четко планировали, как и на что тратить денежные вложения дольщиков. Нужно приобрести материалы — обращаемся к поставщикам, необходимо сделать проектные изыскания на продолжение проекта — выполняем. Это практика, проверенная годами. Теперь же, зная, что на счетах эскроу собрано достаточно средств для того, чтобы строить как можно быстрее и лучше,  не можем получить их.

По нашим меркам минимальный срок возведения высотки составляет два года. Вот представьте, все это время будут заморожены средства, которые нужно использовать быстро и по целевому назначению. А оборотного капитала минимум. Скажем, сейчас огромные средства вложены в простаивающий по известным причинам торговый центр «Счастье». Не забывайте про немалые затраты, связанные с налогообложением и содержанием объекта.

Что в такой ситуации делать? Ответ очевиден. Застройщики будут искусственно увеличивать стоимость жилья. А в проигрыше окажутся только покупатели. Словом, все весьма надежно, но очень дорого. В целом же, думаю, нам грозит серьезный спад объемов строительства жилья.

Взор на вторичку

 Член российской гильдии риэлторов Елена Рихтер:

— В строительной отрасли сейчас складывается непростая ситуация. Революционные меры станут для многих настоящим испытанием на прочность. На рынке жилья грядут серьезные перемены, причем для всех. Покупать квартиру на стадии котлована и надеяться на лучшее покупателям уже не надо: риски недостроя и долгостроя  сведены к минимуму. Но все это непременно отразится на кошельках людей.

Часть из них, конечно, придет к нам, потому что все умеют считать деньги. Желающие купить жилье, увидев, что цены на первичке взлетели и никаких обвалов уже не ожидается, вынужденно обратят взоры на старые квартиры. Однако эскроу-счета по строительным объектам открылись недавно. Кто-то из застройщиков завершает начатое, а кто-то при дефиците оборотных средств в раздумьях. Так что пока особых ценовых колебаний нет. Изменений на вторичке мы ждем не раньше следующего года.

Правда, тут палка о двух концах. Ведь старый жилой фонд в Хабаровске далеко не резиновый. Многие продавцы, что называется, под шумиху, вероятно, станут задирать и без того раздутые цены, а покупательская способность граждан-то не растет. Более того, даже предпосылок к этому нет. Вывод напрашивается сам собой: доля квартир попросту зависнет на неопределенный срок, что явно не на руку риелторам.

Приведу пример: сейчас цена на двушку в хорошем состоянии 1970-х годов постройки в Первом микрорайоне, считающемся разменной монетой, доходит до 3,5 млн руб. Куда еще, скажите, выше?

Заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов:

— Приходится признать, что закон о долевом строительстве пока несовершенен и учитывает далеко не все нюансы отрасли. Совет Федерации уже принял законопроект о внесении в него некоторых изменений. Но мы полагаем, что и новая редакция потребует улучшений. Поэтому, сейчас, как и другие участники рынка, планируем направить ряд предложений на рассмотрение в Государственную думу и Минстрой России.

Валерий КОРОТКОВ