Дело в квадрате

Что будет с рынком недвижимости в ближайшей перспективе? Смогут ли девелоперы продолжить работу или им придется ставить на паузу реализуемые проекты? Как новые экономические условия повлияют на спрос и стоимость квадратных метров? 

Своим видением текущей ситуации и перспектив рынка недвижимости с «Хабаровскими вестями» поделилась риелтор, аналитик Российской гильдии риелторов Александра Журавская.

— Александра Михайловна, мы находимся в новой экономической реальности. Западные санкции, изменение курса рубля, повышение ключевой ставки до 20 процентов. Как на все это отреагировал рынок? 

— Начну с того, что каждая семья так или иначе сталкивается с темой недвижимости, в том числе и в нынешних условиях. Обстоятельства у всех разные. Это может быть вопрос наследования, пополнение в семействе, применение льготной ипотеки и необратимое желание поменять жилье на новое. Жизненная ситуация просто не оставляет другого выхода, и люди решаются приобрести квартиру даже в текущих реалиях. За примерами далеко ходить не нужно: в Хабаровске уже есть те, кто берет ипотеку под 19 и более процентов годовых. 

— Серьезно? И много таких?

— Не веду подобной статистики по городу в целом, но как риелтор уже сталкиваюсь с клиентами, кто в поисках квартиры по новым ипотечным ставкам. Понятно, что большие суммы люди не берут, разумно подходят к выбору, при этом решают ситуацию прямо сейчас. 

Конечно, в выигрышном положении те, кто может взять льготную ипотеку, банки продолжают ее выдавать весьма активно. Очень популярна «дальневосточная ипотека», которая помогла многим молодым семьям решить выгодно свой вопрос и остаться в регионе.

Ставка от 0,1 процента — почти рассрочка. Хотя тут есть и обратная сторона медали. С декабря 2019 года, когда была объявлена «дальневосточная ипотека», цены на квадратные метры стали расти небывалыми темпами. 

— А какие виды льготной ипотеки сегодня доступны для хабаровчан помимо «дальневосточной»?  

— Изменения по ипотечным продуктам сейчас происходят фактически каждую неделю. В настоящее время есть ипотека с господдержкой, сумма в нашем регионе до 6 млн руб., ставка 12 процентов. Критериев к возрасту и составу семьи нет. При этом если речь идет о готовом жилье, то по данной программе можно приобретать недвижимость с торгов. В Хабаровске это дома, возведенные ГВСУ № 6 — бывший «Дальспецстрой». 

Спрос велик, лотов не так много. Это объекты на улицах Сысоева, Вахова, Льва Толстого. Что касается цен на такие квартиры, то они стали значительно выше с начала торгов 2019 года. Если ранее однокомнатную можно было купить в пределах 3,3—3,6 млн руб., то сейчас это уже 4,3—4,6 млн руб. и более.

Также есть «семейная ипотека» со ставкой от 3,5 процентов для семей с детьми. Ей могут воспользоваться семьи, где родился ребенок с 1 января 2018 года, для покупки жилья на первичном рынке (квартира в новостройке или частный дом с земельным участком). При этом продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо — застройщик. Также кредит можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим возведением на нем частного дома. 

Ипотека на вторичном рынке также возможна, но ставки значительно выросли.

— Строительство жилья — непрерывный процесс. Девелопер заканчивает объект, получает доступ к деньгам на эскроу-счете, параллельно заходя на следующий дом, и т.д. Есть ли вероятность, что теперь эта цепочка нарушится из-за резкого снижения спроса? 

— Стройка в любом случае связана с риском, даже во время относительной стабильности. И если ты вкладываешь деньги в строящийся дом, это надо осознавать. С появлением эскроу-счетов риски снизились, но не исчезли полностью. Да и не все сегодня работают по эскроу-счетам, есть те, кто продолжает действовать по договорам инвестирования. Поэтому определенные опасения, что какие-то застройщики уйдут и у людей будут проблемы, возможны.

На сегодня рынок в Хабаровске активный, хотя число сделок уже уменьшилось. Однако мы прекрасно понимаем, что прошло еще слишком мало времени. Покупательская способность снижается, спрос падает, и вероятность стагнации действительно существует.

— Как этого избежать? 

— Не обойтись без помощи государства, которое точно не останется в стороне. Пути решения однозначно будут найдены, в этом я даже не сомневаюсь. Работаю в сфере недвижимости с 2007 года и прекрасно помню кризисы отрасли в 2008—2009, в 2014—2015 годах. Мы сталкивались с ситуацией, когда количество сделок сводилось к минимуму, цены на этом фоне шли вниз. Но после происходил резкий скачок вверх. То есть даже если рынок проседает, он в конечном итоге все равно восстанавливается. Думаю, что подобное произойдет и в этот раз.  

Острая нехватка

— Можно ли сейчас рассматривать жилье как способ сохранения сбережений?

— Однозначно. Причем не так важно, первичный это рынок или вторичный. Да, в новую недвижимость вкладываться предпочтительнее, но как я ранее уже сказала, это определенные риски. 

На Дальнем Востоке два крупных города: Владивосток и Хабаровск. Не все хотят на запад, многие не планируют уезжать, видят здесь перспективу, создают семьи, развиваются, строят бизнес, интересно и счастливо живут.

В Хабаровске действительно много плюсов, и при определенной поддержке это город с большими возможностями. Считаю, что основной проблемой для нас сегодня является острая нехватка жилья и компаний-застройщиков. Потенциал для роста огромный. Земельные участки есть, нужно строить дома, развивать инфраструктуру, заниматься благоустройством.

Вспомните, еще каких-то 10—15 лет назад казалось, что Тополево где-то далеко, а сейчас уже считается близко к центру. Или та же Ореховая Сопка? Конечно, требуется грамотное управление, а программа развития должна четко регулироваться, чтобы та же льготная ипотека не стала кабалой. Сегодня стоимость жилья уже приблизились к Подмосковью, и это тоже одна из причин, почему люди уезжают. 

— Судя по ответам, настрой у вас в целом оптимистичный.  

— Верю, что все будет хорошо, и считаю, что каждый человек должен брать жизнь в свои руки: учиться, развиваться, окружать себя интересными людьми, тогда приходит понимание, куда двигаться дальше. Ну а кризисы не должны пугать нас. Если вернуться к истории России, то можно заметить, что начало века нередко было связано с определенными событиями, катаклизмами, переломными моментами. И наша страна всегда успешно преодолевала все трудности.