Решение есть. Нужны законы

Администрация Хабаровска уже более 15 лет тем или иным образом привлекает частных инвесторов для расселения ветхого и аварийного жилья и создания новых благоустроенных микрорайонов.

На бумаге все хорошо

Со временем менялись условия, законы и требования. Сначала о комплексном устойчивом развитии территорий в Градостроительном кодексе было всего три статьи. Позже появился закон, регулирующий данную сферу, но при этом не вышло ни одного подзаконного акта, — в конечном итоге он так и не заработал.

И вот Правительство РФ приняло Федеральный закон 94-ФЗ, который позволяет проводить торги, как в отношении незастроенных территорий, так и в отношении участков, где есть аварийный нежилой и жилой фонд. Но до сих пор, а закон вышел в 2020 году, из-за отсутствия регламентирующих документов нет возможности проводить торги по комплексному развитию площадок с нежилыми строениями.

По идее, правительство должно было определить порядок придания этим объектам соответствующего статуса, но так и не сделало этого. Одно время рассматривался некий проект, призванный решить проблему, однако он так и остался проектом.

В Хабаровске же существует просто огромный земельный фонд, занятый именно аварийными нежилыми зданиями и постройками. В большинстве случаев собственники этих объектов либо не способны данные территории освоить, либо элементарно не хотят этого делать. И повлиять на ситуацию администрация города, к сожалению, никак не может.

Всем не угодить

Второй момент, связанный с комплексным развитием территорий, — это расселение аварийного жилого фонда. Все застройщики, которые занимаются данной процедурой, подтвердят, что основные сложности связаны с изъятием квартир. Есть так называемая проблема последней, «золотой» квартиры, когда собственник аварийного жилья взвинчивает стоимость своих квадратов до космических размеров. В итоге цену в бараке, который не имеет никаких коммуникаций и ему уже 100 лет исполнилось, могут поднять до 150 тыс. руб. за квадратный метр.

К сожалению, когда принимался закон о комплексном развитии территорий, в этой части он никаких особых нововведений не внес. Единственное, что регламентирует процедуру изъятия квартиры, — это часть 11 статьи 32 Жилищного кодекса. При этом весь процесс очень громоздкий и длительный. Так, в кодексе прописано, что «в случае если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, то земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд». 

Опытным путем определено, что примерно год нужен только на бумажную работу, связанную с людьми. Возникает нелепая ситуация, когда администрация может выставить на торги большую территорию с аварийным жилым фондом, прописывает обязательный минимальный объем застройки, какие-то обязательства по возведению социальных объектов, а отдельные дома могут принять решение о реконструкции, отказавшись от сноса. В результате весь проект комплексного развития попросту рассыпается, так как застройщик не может приступить к возведению минимального объема жилья и социальной структуры, предусмотренной планом застройки.

В связи с этим в ходе V Дальневосточного форума предпринимателей, который в сентябре состоялся в Хабаровске, прозвучало предложение внести изменения в жилищный кодекс и пересмотреть порядок изъятия жилых помещений.

Чуть-чуть подправить

В соответствии с федеральным законом каждый субъект самостоятельно определяет предельные параметры, которые указываются в решении о комплексном развитии территории. В Хабаровске это минимальные отступы, минимальная и максимальная этажность, процент достройки. И здесь возникает парадоксальная ситуация. Изначально департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города готовит решение с указанием предельных параметров. Приходит застройщик, делает проект планировки, становится правообладателем земельного участка, но со временем решает, что участок по той или иной причине неблагоприятен для строительства. Он может воспользоваться своим законным правом и отклониться от закрепленных проектом требований. С одной стороны, город не может ему это запретить, но и соглашаться с нарушениями планов комплексного развития территорий тоже нельзя. Начальник отдела развития территории и торгов департамента архитектуры, строительства и землепользования Хабаровска Иван Стицкий считает, что и эту проблему необходимо решить законодательно.

Есть в городе и просто непривлекательные площадки для комплексного развития территорий. Речь идет об участках с аварийным жильем, которые расположены в сложившейся городской застройке. Расселять такие дома надо, а строить что-то на их месте проблематично. Например, два барака на улице Тургенева, 43 и 43а, находятся на площадке, которая подпадает под охранную зону памятника Вечный огонь. Там ничего нельзя нового построить выше двух этажей, и ни один застройщик не придет расселять эти дома, чтобы возвести там новые объекты.

— Если бы закон нам позволял дать застройщику дополнительную территорию, но не в этом районе, а на выбранном им участке, то сразу можно было бы решить множество проблем, — уверен Иван Стицкий.

Он отметил, что неплохо было бы добавить в договор о комплексном развитии дополнительный пункт, позволяющий обременить застройщика расселением аварийных домов, не относящихся к этой площадке, расположенных за ее границами. Но делать это необходимо при наличии правовых оснований. Пока же закон подобные решения не предусматривает. Пришло время сформировать список предложений, который законодатели должны взять за основу и выработать четкий регламент взаимодействия муниципалитетов и бизнеса в ходе комплексного развития территорий города.