Цены «точат» ипотеку

Земляки, живущие надеждами построить собственные квартиры, с тревогой наблюдают, как растущие цены сводят на нет ипотечную поддержку государства.

Ситуация встревожила Совет Федерации. Глава верхней палаты Валентина Матвиенко призвала население не ограничиваться льготной ипотекой, больше использовать жилищные сбережения, субсидированные покупки вторичного жилья. Почему возникла необходимость активно использовать другие механизмы?

Жилье без риска

Минувшей весной была запущена программа льготной ипотеки под 6,5 процента для новостроек. Поддержали и новоселов, и строителей. Но вместе с отдачей появились риски, связанные с ростом цен на рынке жилья, который стал сводить на нет часть государственной помощи семьям. К тому же, заметила спикер, стал больше разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках. Помимо жилищных сбережений важно задействовать не только прямое субсидирование процентной ставки, но и целевое субсидирование, в том числе вторичного жилья, низкомаржинальных проектов. «Тем более что сейчас готовится к принятию законопроект о комплексном развитии территорий, в рамках которого такие механизмы будут очень актуальны», — добавила руководитель верхней палаты.

По мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, ипотека помогла не допустить провала на рынке. Но спрос уже начинает кое-где приобретать черты ажиотажного и ведет к неоправданному росту цен на квартиры в ряде регионов. И что получается? Эффект от льготы достается не столько гражданам, сколько застройщикам и банкам. А министр экономического развития Максим Решетников добавил, что рост цен на жилье в регионах создает долгосрочные риски для развития жилищного строительства.

Бегом от ипотечного пузыря

Почему народу так упорно советуют продвигаться по системе жилищных сбережений? Дескать, механизм позволит улучшить ситуацию, когда у человека, берущего ипотеку, не хватает денег на первоначальный взнос, что делает кредит рискованным для банка. Механизм жилищного сбережения работает так: на специальном счете копим деньги на взнос, а условия будущего ипотечного займа фиксируются сразу.

Глава Банка России считает, что из-за повышения цен на первичном рынке в стране может снизиться доступность жилья. Рост опережает инфляцию и доходы населения. Словом, проблема есть. Баланс спроса и предложения должен быть, и от ипотечного пузыря надо уходить как можно дальше. Аппетиты на квартиры растут. Объяснение тому очень простое. Платежи по ипотеке приближаются к арендной плате за съемную квартиру. Лучше платить за свой собственный будущий угол, считает семейная молодежь. Правда, как свидетельствуют эксперты, массового ухода арендаторов в покупатели жилья пока нет. Человеческий азарт настраивает: «Надо брать!» Ставка по ипотеке рухнула с 14 до 6,5 процента, на Дальнем Востоке и вовсе до 2 процентов. А если представить, что ярмо придется повесить на шею на многие годы, человек остывает. Нестабильность, как сейчас, отбивает желание лезть в кабалу. Греет лишь одно: квартира по ипотеке становится собственностью.

Так покупать или арендовать? Жаждущий иметь свой угол горит желанием знать, что же будет дальше. Многие агентства ударились в прогнозы и расчеты. Основатель сервиса Realiste Алексей Гальцев на все сто уверен, что разрыв между арендой и ипотекой будет увеличиваться. Новостройки поднимаются в цене, аренда из-за снижения доходов населения падает. Инвестор тоже чешет затылок: доход снижается. Тем не менее октябрь дал ипотечную вспышку. Особую популярность у дальневосточников приобрела ипотека под 2 процента. Ее взяли порядка 15 800 человек, подпадающих под критерий молодой семьи, нуждающихся в собственном жилье.

Импульс для отрасли

В одной из бесед с журналистами врио губернатора края Михаил Дегтярев был разочарован тем, что такое доброе дело для дальневосточников, как льготная ипотека, стала дорожать для ее участников. Почему это происходит? Вопрос встал ребром на встрече руководителя края с представителями крупных строительных компаний. В регионе два десятка строек финансируются в том числе с участием федерального бюджета, и на многих из них отмечено отставание от графика работ.

Первая из названых застройщиками проблем — задержки сметной документации. Процесс тормозится, стройка дорожает. Вторая беда — пандемия, принесшая на стройки кадровый голод. Как отмечалось, в крае нет единого координационного центра, который бы взял на себя решение ключевых вопросов. В управлении надо наводить порядок и положить конец срывам региональных адресных инвестиционных проектов. По мнению руководителя края, в регионе должен быть прозрачный рынок с пятью—шестью крепкими, финансово устойчивыми игроками. Они-то могли бы включиться в честную конкурентную борьбу на объектах с государственным участием и в коммерческом секторе. Подобная схема реализуется в некоторых западных регионах и показывает хорошие результаты.

Миллион «квадратов» выручит экономику

Благодаря немалому опыту строителей края, появилось понятие «хабаровский миллион квадратных метров». Как он родился? Есть общая всероссийская амбициозная задача — ежегодно в каждом субъекте вводить по 0,85 кв. м жилья на человека. Умножим на количество населения — и вот он, наш миллион!

Конечно, это здорово. Но без конкуренции в строительстве и производстве материалов такую махину не поднять. А главное, не обойтись без модернизации заводов по выпуску строительных материалов, применения инновационных технологий и материалов, строительства новых предприятий. Нужна современная производственная база. Без этого не может быть доступного жилья. К примеру, руководитель региона удивился, что в Хабаровске один-единственный кирпичный завод. Конкуренции ноль, а как наращивать объемы и приводить в чувство цены? Думается, в недалеком будущем может появиться новое подобное производство. Инвесторам дан карт-бланш.

Главной площадкой «миллиона», конечно же, станет Хабаровск. Сегодня в центре региона вводится 67 процентов общего объема жилья. Крупные застройщики облюбовали микрорайон Ореховая Сопка. Распределены площадки. Возведут здесь миллион кв. м жилья. А для того, чтобы они были доступными гражданам, краевые и муниципальные власти совместно развивают инженерную инфраструктуру, привлекают федеральные средства. Одному городу и даже региону такая нагрузка, естественно, не под силу. Федеральному центру придется раскошелиться на 2,5 млрд руб. Большие затраты потянут водопровод и дорожные сети, особенно прокладка тепломагистрали ТМ-35. Ее необходимость трудно переоценить. Мощности ТЭЦ-3 позволяют обеспечить подключение дополнительных потребителей. Определены перспективные территории под строительство около 2 млн кв. м жилья. Это 6-й и 7-й микрорайоны, где планировал вести застройку почивший «Дальспецстрой».  Добавим, что муниципалитет Хабаровска определил 42 площадки под застройку.

Куда будет расти краевой центр? Ореховая Сопка, площадка аэропорта ДОСААФ, 6-й и 7-й микрорайоны в северной части города, способные потесниться еще на 400 тыс. кв. м. А кто-то, застолбивший землю и ничего на ней не сделавший, должен уйти. Мэрия с недобросовестными застройщиками не работает. Участки просятся к освоению. На них есть что построить. 39 договоров уже расторгнуты. Двигать строительство в большей степени планируется за счет долевого участия жителей. Ипотека — мотор. Рост по сравнению с прошлым годом — 27 процентов. Жилищное строительство в регионах Дальнего Востока — это надежное крыло его экономики, работающее на благо каждой семьи земляков.