Жизнь в квадратных метрах

В центре Хабаровска один за другим растут элитные жилые комплексы: «Дежнев» на Дикопольцева, «Сердце Бонивура» на Нагишкина, «Клевер» на Волочаевской… Башни поднимаются вверх, а горожане недоумевают: для кого все эти шикарные квартиры и где тогда жить «простым смертным»?

Мы решили задать эти вопросы (и не только их) профессиональному риелтору. Эксперт по недвижимости компании «Этажи» Алексей Сирин рассказал, что происходит на рынке недвижимости, кто покупает дорогое жилье, где искать доступные варианты и как меняется ситуация с ипотекой.

Бизнес-класс не для нас?

Алексей сразу объясняет: покупатели квартир в элитных ЖК вполне конкретные, и они там правда потом живут:

— Например, это топ-менеджеры, которые переводятся из других регионов по работе — ну, допустим, в «Полиметалл» или подобную крупную компанию. Человек продал квартиру на западе страны и купил здесь. Он привык жить в хороших условиях, а потому приобретает бизнес-класс. Вторая категория — местные, которые пожили и в хрущевках, и в панельных домах, продали старую квартиру, добавили накопления и переехали в более новый дом в том же районе, так как здесь школа и садик.

Квадратный метр в бизнес-классе сегодня стоит совсем не дешево — от 220 до 350 тыс. руб. При этом площади даже однокомнатных квартир обычно начинаются от 60 квадратов — выходит 10—15 млн руб. Хотя, по словам эксперта, некоторые застройщики предусматривают в своих «элитках» студии по 35—40 квадратов, чтобы привлечь покупателей с меньшим бюджетом. Но и так получается дорого. Однако Алексей подтверждает: среди собственников встречаются и участники СВО, которые тратят на хорошую квартиру свои выплаты. И содержать такое жилье, к слову, не то чтобы совсем уж накладно.

— В новых домах квартплата не сильно выше, чем в старых, — говорит Алексей Сирин. — Первые пять лет, к примеру, нет взносов на капитальный ремонт. За подземную парковку, спортзал и кинотеатр на первых этажах платят те, кто ими пользуются: эти блага опциональны.

Впрочем, согласно его собственным прогнозам и расчетам коллег, цены на новостройки в Хабаровске подобрались к своему потолку. Дальше им расти уже некуда, еще большее увеличение неминуемо вызовет падение спроса.

— К примеру, в ЖК «Ориент» на улице Истомина квартиры оцениваются в 270 тыс. руб. за квадратный метр, — отмечает он. — Но там и себестоимость выходит 230 тыс. руб.

Откуда такая сумма? Об этом позже.

Дальше — проще

Новое жилье попроще семьям без высоких доходов предлагается искать в спальных районах ближе к окраинам. В Южном это ЖК «Маршал» и «Восход», в Железнодорожном — «Березки», «Чемпион», «Квартал Тигры». Последний, кстати, активно заселяют родители с юными хоккеистами — их очень интересует новая ледовая арена на улице Совхозной.

— Конкретно им важно, чтобы ребенок ходил на тренировки через дорогу, а не ездил на другой конец города за 1 200 рублей за такси, — дополняет Алексей Сирин.

Правда, остальная инфраструктура, как правило, оставляет желать лучшего: не хватает школ, детских садов и поликлиник, проблемы с магазинами у дома и общественным транспортом. Зато цены на жилье на этих территориях начинаются от 116 тыс. руб. за квадратный метр, что примерно вдвое дешевле, чем в центре. Самые востребованные форматы — «евродвушка» (спальня и кухня-гостиная, 36 квадратов) и «евротрешка» (кухня-гостиная и две спальни, около 50 квадратов). Хотя и маленькие студии по 20 квадратов долго не простаивают. Больше того, многие по-прежнему охотно берут ипотеку еще на этапе котлована.

— Да, подвох в том, что чаще всего у вас будет черновая отделка и потребуется ремонт, а еще придется ждать в среднем полтора-два года, — говорит эксперт. — Но цена на 30 процентов меньше, а это хорошая экономия.

А появления доступных панелек ближе к центру, получается, можно больше не ждать? Видимо, да: строить их абсолютно невыгодно.

— Прежде всего, дело в цене на землю, — уточняет риелтор. — На границе города она стоит около 1 млн руб. за участок под дом или даже меньше, в самом городе — от 3,5 до 10 млн руб., а в центре может дойти до 20 млн. Плюс подальше можно возвести сразу микрорайон — от 10 домов, а то и все 40. А в центре возможна только точечная застройка в 20 этажей: иначе затраты просто не окупятся.

Влияние эскроу-счетов тоже заметно: раньше застройщик получал деньги от покупателей сразу (и мог строить на них), а теперь — только после сдачи дома. Это безопаснее для покупателей, но он вынужден брать кредиты, которые дают удорожание примерно на треть.

Так что немало людей решают вообще забыть про многоэтажки и обзавестись частным домом — бум одноэтажного строительства, по мнению Алексея Сирина, никуда не делся:

— Хотя и здесь та же история — цены выросли минимум на 30 процентов за последние два года. Раньше дом на 80 квадратов с землей и предчистовой отделкой обошелся бы в 6 млн руб., а сейчас — в 9 млн. Но это все равно выгодно. Сроки строительства меньше — от трех месяцев (если дом каркасный) до года (если каменный), коммунальные платежи — от 1,5 тыс. руб. летом до 10 тыс. руб. зимой.

Для частных жилищ хабаровчане, к слову, чаще всего выбирают район за улицей Полярной, поселок им. Горького и села Матвеевка, Ракитное, Сосновка и Тополево.

Чего ты без льготы?

Теперь подробнее о деньгах. Главным инструментом для покупки какого угодно жилья у населения краевого центра остается ипотека. И сегодня базовая ставка по ней составляет 17—18%. Если взять таким образом «двушку» в социальной новостройке примерно за 7,5 млн руб., то при первом взносе в 20% и сроке в 20 лет ежемесячный платеж составит… больше 91 тыс. руб. Согласитесь, мало какая среднестатистическая семья сможет себе его позволить.

Что делать? Остаются льготные ипотечные программы. Сейчас работают две основные: дальневосточная и семейная. Первая — самая популярная в регионе.

— Ставка до 2% годовых, срок до 20 лет, — перечисляет условия Алексей. — Если взять 6 млн, ежемесячный платеж составит примерно 30 тыс. руб., если 9 млн — около 45 тыс. руб. (лимит зависит от площади). Но с конца 2023-го ее правила ужесточились: если раньше можно было оформить несколько льготных ипотек на человека или семью (чем люди активно пользовались), то сейчас — только одну.

Эта мера, кстати, остудила и рост цен на новостройки, и спрос на них. Кроме того, «дальневосточную» дают не всем. Нужно быть молодыми супругами или одиноким родителем младше 35 лет, работать в образовании, медицине или на оборонном предприятии и т.д. Вот и идут некоторые молодые люди на полставки в лечебные и образовательные госучреждения — например, трудовиком или физруком (для льготы требуется три месяца стажа и затем пять лет подтвержденной занятости). Что даже хорошо: вместе с жилищной проблемой решается еще и кадровая.

— Это не все варианты, — добавляет эксперт. — Некоторые застройщики предлагают рассрочку под 5% на два года, существует также покупка ставки в банке: заемщик сразу платит крупную сумму и взамен получает сниженный процент. Своим клиентам я, правда, такое не рекомендую ҄— много рисков, — но стоит знать, что такая возможность есть.

Тем не менее он констатирует: брать новостройку в ипотеку на обычных условиях сейчас зачастую бессмысленно.

Сельский парадокс

Поэтому неудивительно, что, пока первичный рынок недвижимости притормаживает, вторичный, наоборот, растет.

— Согласно сводным данным «Этажей», в июле 2026-го продажи вторичного жилья по России в сравнении с прошлым годом выросли на 49%, а вот новостроек — на 11% упали, — приводит статистику Алексей Сирин. — Люди, которые не подходят под льготные программы, все чаще выбирают готовое жилье, куда не нужно вкладываться, и из-за этого его стоимость закономерно растет.

В Хабаровске количество сделок с «вторичкой» тоже увеличилось. Есть, конечно, «непрестижные» дома. К ним относятся двухэтажные сталинки и пятиэтажные хрущевки: износ большой, коммуникации старые, а собираемость платежей низкая. Дорого квартиру в них не продашь. Панельные трешки с ремонтом двухтысячных годов тоже теряют в цене.

Есть и районы, которые не пользуются спросом: Пятая площадка, поселок им. Горького, Второй Хабаровск и отдаленные территории Индустриального района.

А вот с пригородом может случиться интересное:

— Тополево находится очень близко к Хабаровску и при этом подходит под льготную дальневосточную ипотеку, — отмечает риелтор. — В итоге на днях однокомнатную квартиру в кирпичном доме там купили за 6,7 млн руб. Это 200 тыс. руб. за квадратный метр — почти как новостройка в центре!

Что будет дальше? Прогнозы зависят от ключевой ставки, говорит эксперт. Если она снизится — спрос на вторичное жилье еще вырастет, и цены поползут вверх. А если останется высокой — упадут. Но при изменении обстоятельств кредит на жилье, напоминает Алексей, можно рефинансировать.